REITs 通常持有基础设施、产业园、仓储物流、商业物业或保障房等资产，现金流主要来自租金、收费或经营收入。

研究框架：研究 REITs 时，需要关注底层资产质量，而不是只看分红率。

具体看点：出租率和租约期限影响收入稳定性；资产估值变化会影响净值；运营成本和资本开支会影响可分配现金流；不同 REITs 底层资产差异很大。

操作检查：查看底层资产位置和经营数据；关注分红率是否来自可持续现金流；比较负债率和融资成本；阅读扩募和资产收购公告。

风险提示：REITs 是权益属性较强的资产，价格会随利率和风险偏好波动，不等同于债券。 本文仅供信息参考和研究学习，不构成任何投资建议。